Семья из Дортмунда, проживающая в арендованной квартире почти три года, столкнулась с сыростью, плесенью, перебоями в отоплении и другими проблемами. После обнаружения недостатков жильцы неоднократно обращались к собственнику, однако, по их словам, он не организовал полноценное обследование и ремонт. Теперь арендаторы хотят переехать в другую квартиру, но хозяин утверждает, что договор заключен на четыре года и досрочный выезд невозможен.
Как пояснили адвокаты издания MKnews, прежде всего необходимо установить вид заключенного соглашения. В Германии различают срочный договор аренды и бессрочную аренду, в которой стороны временно отказались от обычного расторжения. Эти варианты имеют разные правовые последствия.
Срочный договор на жилье считается действительным только при наличии письменного основания, предусмотренного законом. К таким причинам относятся, например, последующее заселение собственника, масштабная реконструкция здания или предоставление квартиры сотруднику. Если соответствующее условие отсутствовало при подписании договора, аренда может считаться бессрочной.
В бессрочном договоре стороны вправе установить период, в течение которого обычное расторжение невозможно. Четырехлетний срок сам по себе не означает, что условие недействительно, однако нужно внимательно изучить формулировки соглашения, дату начала отсчета и первую возможную дату прекращения аренды. При этом даже срочная аренда или отказ от расторжения не исключают чрезвычайного прекращения договора при серьезных обстоятельствах.
Плесень, недостаточный обогрев, проникновение влаги и возможные проблемы с крышей могут рассматриваться как недостатки жилья. Собственник обязан установить их причины и организовать профессиональное устранение строительных дефектов, а ремонт крыши нельзя перекладывать на арендаторов. Если состояние квартиры существенно ограничивает ее использование, у жильцов может появиться право на снижение арендной платы, а при серьезной угрозе здоровью и отсутствии реакции после установленного срока — возможность досрочного расторжения.
Самовольный выезд и прекращение платежей могут привести к спору и образованию задолженности. Поэтому жильцам рекомендуют письменно описать все дефекты, приложить фотографии, показатели влажности и температуры, а также предоставить собственнику разумный срок для проверки и ремонта. Размер возможного снижения платы и основания для немедленного расторжения следует заранее обсудить с адвокатом или объединением арендаторов, поскольку ошибочная оценка ситуации может повлечь финансовые последствия.