Коммерческие ипотечные программы банков и застройщиков могут создавать у покупателей ощущение доступного кредита за счёт временно сниженной ставки. В первые один-два года клиенту предлагают платить около 5–6%, после чего ставка повышается до рыночных 17–18%. Как сообщают «МК», ежемесячный взнос после окончания льготного периода способен вырасти более чем в два раза.
Разницу между льготными и рыночными процентами обычно компенсирует застройщик, выплачивая банку комиссию. Эти затраты могут закладываться в стоимость квартиры, поэтому покупатель оплачивает скидку через более дорогую недвижимость и увеличенный размер кредита. Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева советует сравнивать не только первоначальный взнос, но и цену жилья, полную стоимость займа и будущий размер платежа.
Например, при цене квартиры 10 млн рублей и первоначальном взносе 20% заём составит 8 млн рублей. Если кредит оформить на 30 лет, первые два года платить 6%, а затем 18%, ежемесячный взнос сначала будет около 48 тыс. рублей, а с 25-го месяца достигнет примерно 117,8 тыс. рублей. В расчёте учтено частичное погашение долга, однако не включены расходы на страховку, комиссии и досрочные выплаты.
За период действия сниженной ставки основной долг уменьшается незначительно. При падении цен на жильё остаток задолженности может превысить рыночную стоимость квартиры, что осложнит продажу без убытков. Рефинансирование при этом не гарантировано, а директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков назвал такие программы финансовой ловушкой из-за резкого роста платежа при неизменном доходе заёмщика.
Центробанк планирует ограничить подобные схемы за счёт повышения резервных требований для банков. Проект намерены подготовить в первом квартале 2027 года, а новые правила могут начать действовать с 1 июля: резервирование хотят увеличить на 50 процентных пунктов по кредитам, где в первые три года платёж растёт более чем на 20% по сравнению со средним уровнем за предыдущие 12 месяцев. Льготный период предлагают ограничить тремя годами, а государственные ипотечные программы вывести из-под требований; для покупателей это не станет прямым запретом, но такие предложения могут сократиться или измениться.
Субсидирование ипотеки позволяло застройщикам поддерживать продажи без формального снижения цен, поэтому после возможного ужесточения им придётся искать другие стимулы, включая скидки и изменение условий рассрочки. Финансовый аналитик Bitbanker Марина Алленых считает оправданной защиту заёмщиков от чрезмерной долговой нагрузки, но отмечает, что временно низкий платёж должен сменяться посильным кредитом при нынешнем стабильном доходе семьи. При выборе жилья рекомендуется заранее оценивать полный график выплат, общую стоимость квартиры и размер платежа после завершения льготного периода.